Десет години за еден стан, малку или многу?
Објавено во: Анализа 04 Декември, 2012
Западните статистички заводи се полни со еден тон разни типови податоци. Доколку сте фанови на бројките или статистиката преставува вистинско уживање да сурфате и да ги анализирате нивните сајтови. Се надевам дека со текот на времето и кај нас ќе имаме бази на податоци кои се слични со оние во развиениот свет, бидејќи тоа веројатно многу би ни помoгнало во идните одлуки кои сакаме да ги донесеме на разни полиња на економијата. Добрата база на податоци преставува појдовна основа за секоја квалитетна анализа, во спротивно добар дел од истата ќе преставува шпекулација или полувистина.
Како и да е мора да се обидуваме да работиме и со тоа што ни стои на располагање, доколку сакаме да извлечеме некои заклучоци. Народната Банка и Државниот завод за статистика мора да се признае дека се дел од институциите кои сосема коректно си ја вршат работата и во нивните бази може да најдеме доста интересни работи (секако потребни се многу повеќе информации од тоа што го имаме на располагање, но работите низ годините постепено се подобруваат).
Една од најчестите теми за дискусии во последно време е градежништвото. Се чини дека доколку луѓево имаат вишок капитал сите би направиле зграда и потоа би ја продале со големи профити и така ќе живеат среќно со парите или можеби ќе изградат нова зграда, ќе ја продадат итн. Што би рекло бизнисот со градење на згради некако делува како берзата во 2007 година, сите би сакале да влезат таму со цел брзо да заработат. Секако во градежништвото не може да влезете со 100 евра, додека на берзата му беше отворена вратата буквално на секој инвеститор без разлика на имотот кој го поседува. Токму поради оваа причина (поради условно речено бариерите за влез) цените во градежништвото не се движат со такво темпо како цените на берзата. Впрочем продавањето на акции е многу пофлексибилно од продавањето на станови.
Карактеристично е што изминативе години може да забележиме градежна експанзија во главниот град. Па така старата населба Дебар Мало, наликува на нов комплекс каде нема ни трага од старите куќи или на пример населбата Кисела Вода која е непрепознатлива со тоа што било пред 15 години кога бевме во средно школо (секако школото е исто, ама зградите околу него тогаш ги немаше) и секако цели нови делови со новоизградени објекти како на пример Лисиче, Расадни итн. Што би рекло се гради буквално на секоја педа во градот. Згора на сето ова во последниот период се се поактуелни и стамбените комплекси кои се градат надвор од градот и нудат според продавачите различен квалитет на живот споредено со оној во централното подрачје.
Компаниите кои ги градат становите се профитабилни (доаѓаме до ваков заклучок дека ги има секоја година, се повеќе во 200те најуспешни), значи становите засега успешно се продаваат. Интересно е дека досега кај нас јавно не е објавена некоја анализа околу тоа каква е ситуацијата на пазарот и дали цените на становите се потценети или преценети (освен некои паушални изјави од градежниците и агенциите). Веројатно една од главните причини поради кои тоа не е направено е недостаток на податоци. Сепак во овој текст ќе се обидам со тоа што го имаме на располагање да направам една мини анализа околу цената на становите во земјата. Оваа анализа треба да биде земена со резерва бидејќи потребно е многу подлабинско истражување да се дојдат до пореални заклучоци. Но, да се се обидеме....
Според ДЗС просечниот годишен приход на едно семејство кај нас е 323.890 денари или 5.292 евра. Просечната цена на квадрат стан во земјава (не во Скопје) е 817 евра.
Според некои светски стандарди (препорачани од ОН) се смета дека доколку вредноста на просечниот стан во некоја земја е 3-4 пати поголем од расположивиот приход на едно семејство, тоа значи дека тоа семејство има релативна достапност до стан или куќа за живеење. Да упростам, доколку 4 години работите (сите заедно) за да купите еден стан, тоа е ОК. Се над тоа преставува проблем. Еве како на тоа поле стојат работите во Велика Британија на пример:
Гледате дека долгорочниот просек е 4, за време на последната криза нивото достигна 6,5 и потоа следуваше колапсот на недвижностите и сега работите полека се враќаат во нормала.
Вториот график е за Канада. Таму веројатно имате некој познат, па за да проверите дека ова што е ставено на графикот е точно може да прашате колку некое семејство годишно заработува и колку чини една куќа. Би требало да добиете одговор дека куќата чини пет пати повеќе од тоа што го заработуваат.
Е сега тоа се светкси стандарди, дадовме и два примери и сега се враќаме на домашен терен.........
Просечен стан, да речеме 65 м2 х 817 евра просечна цена = 53.105 евра
Просечен приход на семејство во МК: 5.292 евра
Резултат: Просечно семејство треба да работи 10 години за да може да си купи стан. Што би рекло два пати повеќе од тоа што се смета за просек во светот.
Е сега се поставува прашањето каде е проблемот, дали малку заработуваме или премногу е скапа цената на квадратот. Веројатно одговорот е на двете позиции. И малку заработуваме и имаме веројатно преценет квадрат. Колку точно тоа е исклучително тешко да се каже, но веројатно повеќе од 10 проценти (иако ова треба да се земе со резерва)
Како надополна на оваа теза оди и следнава мини анализа:
Стан во Скопје од 65м2 можете да го изнајмите за 220 евра и да генерирате приход од 2.640 евра годишно.
Таков стан во Скопје да купите чини просечно 964 евра по квадрат (според ДЗС), што би рекло за 65м2, вкупно 62.660 евра.
Е сега како што се смета коефициент цена/заработка за акциите, така може да пресметаме за становите. Доколку вредноста на станот ја поделиме со приходот од киријата го добиваме следниот резултат:
62.660 евра (вредност)/ 2.640 евра (приход од кирија) = 23.7
Значи коефицинет цена заработка од 23,7 или на сопственикот на станот ќе му требаат скоро 24 години да ги врати парите што ги платил за станот.
Повторно да се повикаме на светски стандарди. Се смета дека доколку овој коефициент е поголем од 15 се смета дека вредноста на станот е преценета и дека треба да оди надоле. Што би рекло во тој период е подобро да изнајмувате отколку да купувате стан, додека цената не падне надоле.
Постојат и огоромен број на други фактори кои влијаат на цената, миграцијата на луѓето, очекувањата за иднината (како на пример кога очекуваме дека ќе влеземе во НАТО) итн. Па дури и овие коефицинти може долги години да бидат надвор од просекот. Во Лас Вегас да речеме цените дојдоа да бидат 80 пати поголеми од годишниот расположлив приход. Но да не заборавиме, на крајот се се врти околу просекот.
Милан Димитриоски
Карактеристично е што изминативе години може да забележиме градежна експанзија во главниот град. Па така старата населба Дебар Мало, наликува на нов комплекс каде нема ни трага од старите куќи или на пример населбата Кисела Вода која е непрепознатлива со тоа што било пред 15 години кога бевме во средно школо (секако школото е исто, ама зградите околу него тогаш ги немаше) и секако цели нови делови со новоизградени објекти како на пример Лисиче, Расадни итн. Што би рекло се гради буквално на секоја педа во градот. Згора на сето ова во последниот период се се поактуелни и стамбените комплекси кои се градат надвор од градот и нудат според продавачите различен квалитет на живот споредено со оној во централното подрачје.
Компаниите кои ги градат становите се профитабилни (доаѓаме до ваков заклучок дека ги има секоја година, се повеќе во 200те најуспешни), значи становите засега успешно се продаваат. Интересно е дека досега кај нас јавно не е објавена некоја анализа околу тоа каква е ситуацијата на пазарот и дали цените на становите се потценети или преценети (освен некои паушални изјави од градежниците и агенциите). Веројатно една од главните причини поради кои тоа не е направено е недостаток на податоци. Сепак во овој текст ќе се обидам со тоа што го имаме на располагање да направам една мини анализа околу цената на становите во земјата. Оваа анализа треба да биде земена со резерва бидејќи потребно е многу подлабинско истражување да се дојдат до пореални заклучоци. Но, да се се обидеме....
Според ДЗС просечниот годишен приход на едно семејство кај нас е 323.890 денари или 5.292 евра. Просечната цена на квадрат стан во земјава (не во Скопје) е 817 евра.
Според некои светски стандарди (препорачани од ОН) се смета дека доколку вредноста на просечниот стан во некоја земја е 3-4 пати поголем од расположивиот приход на едно семејство, тоа значи дека тоа семејство има релативна достапност до стан или куќа за живеење. Да упростам, доколку 4 години работите (сите заедно) за да купите еден стан, тоа е ОК. Се над тоа преставува проблем. Еве како на тоа поле стојат работите во Велика Британија на пример:
Гледате дека долгорочниот просек е 4, за време на последната криза нивото достигна 6,5 и потоа следуваше колапсот на недвижностите и сега работите полека се враќаат во нормала.
Вториот график е за Канада. Таму веројатно имате некој познат, па за да проверите дека ова што е ставено на графикот е точно може да прашате колку некое семејство годишно заработува и колку чини една куќа. Би требало да добиете одговор дека куќата чини пет пати повеќе од тоа што го заработуваат.
Е сега тоа се светкси стандарди, дадовме и два примери и сега се враќаме на домашен терен.........
Просечен стан, да речеме 65 м2 х 817 евра просечна цена = 53.105 евра
Просечен приход на семејство во МК: 5.292 евра
Резултат: Просечно семејство треба да работи 10 години за да може да си купи стан. Што би рекло два пати повеќе од тоа што се смета за просек во светот.
Е сега се поставува прашањето каде е проблемот, дали малку заработуваме или премногу е скапа цената на квадратот. Веројатно одговорот е на двете позиции. И малку заработуваме и имаме веројатно преценет квадрат. Колку точно тоа е исклучително тешко да се каже, но веројатно повеќе од 10 проценти (иако ова треба да се земе со резерва)
Како надополна на оваа теза оди и следнава мини анализа:
Стан во Скопје од 65м2 можете да го изнајмите за 220 евра и да генерирате приход од 2.640 евра годишно.
Таков стан во Скопје да купите чини просечно 964 евра по квадрат (според ДЗС), што би рекло за 65м2, вкупно 62.660 евра.
Е сега како што се смета коефициент цена/заработка за акциите, така може да пресметаме за становите. Доколку вредноста на станот ја поделиме со приходот од киријата го добиваме следниот резултат:
62.660 евра (вредност)/ 2.640 евра (приход од кирија) = 23.7
Значи коефицинет цена заработка од 23,7 или на сопственикот на станот ќе му требаат скоро 24 години да ги врати парите што ги платил за станот.
Повторно да се повикаме на светски стандарди. Се смета дека доколку овој коефициент е поголем од 15 се смета дека вредноста на станот е преценета и дека треба да оди надоле. Што би рекло во тој период е подобро да изнајмувате отколку да купувате стан, додека цената не падне надоле.
Постојат и огоромен број на други фактори кои влијаат на цената, миграцијата на луѓето, очекувањата за иднината (како на пример кога очекуваме дека ќе влеземе во НАТО) итн. Па дури и овие коефицинти може долги години да бидат надвор од просекот. Во Лас Вегас да речеме цените дојдоа да бидат 80 пати поголеми од годишниот расположлив приход. Но да не заборавиме, на крајот се се врти околу просекот.
Милан Димитриоски
