ФОРТОН: Во Аеродром, Карпош и Чаир се очекува натамошен пад на цените на становите!

Добивај вести на Viber

Општините Аеродром, Карпош и Чаир се очекува да имаат понатамошен пад на цените на становите бидејќи овие се општините со најголем број на непродадени станови. Ќе има стабилна побарувачка за канцелариски простор, но ќе расте притисокот врз закупнините на пазарот на малопродажни простори. Закупнините за премиум локациите се очекува и понатаму да опаѓаат за 2-5% до крајот на 2014, додека просечните закупнини ќе регистрираат пад од околку 5-7%. Позабележителни падови на цените се очекуваат за ГТЦ, се вели во анализата за станбениот и деловниот простор на ФОРТОН Македонија, консултантска компанија фокусирана на комерцијални недвижности. Како подружница на ФОРТОН Интернационал, ФОРТОН Македонија е дел од најголемиот холдинг за недвижност во Бугарија – АГ Капитал, а воедно и дел од светската алијанса на Cushman & Wakefield – најголемата приватна консултантска компанија за недвижности во светот. Анализата Ви ја пренесуваме во целост: 1. Движења на пазарот со деловен (канцелариски) простор Во првата половина од 2014 година, пазарната понуда на канцелариски простор забележа незначително зголемување. Севкупната ново закупена површина во првите шест месеци од 2014 година го надмина за двапати вкупниот ново издаден прстор во втората половина од 2013 година, што посочува на заживување на овој сегмент од пазарот на недвижнини. Зголемената активност доведе до опаѓање во севкупните слободен канцелариски простор и тоа претежно во објектите од “А класа”. Слободниот простор во класа А (бизнис центрите) бележи намалување на 10,3% (11,3%- 2013 година). Врз основа на очекуваната побарувачка во прогнозата за втората половина од 2014година, очекуваме неиздадениот простор на пазарот на класа А деловни недвижнини и понатаму да се намалува и да достигне ниво од 7,4% на крајот од 2014 год. По остриот пад на закупнините за премиум сегментот од класата А во претходните периоди цените на канцеларискиот простор се стабилизираат. Цените за класа А деловен простор на премиум локација се €11-14,5, додека во внатрешноста на градот €8-11. Притоа и покрај промената во трендот на неизнајмениот простор, пазарот не забележа позначајни промени во закупнините. Бизнис центарот “HYPERIUM”продолжува да има највисока цена на закупнина на пазарот во деловни објекти од А класа. Споредено со моменталната пазарна понуда за слични деловни простори во централното деловно подрачје, закупнините во овој објект се за 30%-40% повисоки. Цените на закупнините за канцелариските згради од А класа ќе бележат раст во идниот период со оглед дека се очекува раст на побарувачката, во контраст со ограничената понуда на пазарот што е резултат на недостигот на нови проекти од А класа на пазарот. Најактивни во креирањето на побарувачката во дадениот период продолжуваат да бидат компаниите од ИТ секторот. Пазарните движења укажуваат дека и понатаму ќе има стабилна побарувачка за класа А канцелариски простор. Ова се потврдува и со фактот дека бизнис центрите кои се изградени согласно строгите критериуми за класа А канцелариски простор и доследно го следат концептот на бизнис центри имаат најмалку слободен (неиздаден) канцелариски простор. Такви објекти се “GRAWE”, “HYPERIUM” и “SYNERGY” бизнис центрите кои имаат приближно 100% исполнетост на просторот. 2. Движења на пазарот со комерцијален (малопродажен) простор Понудата на малопродажен простор во првите шест месеци од 2014 бележи благо зголемување кое се должи на нова резиденцијална понуда, која вклучува малопродажни простори во приземјето. Растот на пазарот на малопродажните простори се должи на проширување на хипермаркетите, супермаркетите и помалите продавници во сегментот за намирници. Во однос на очекуваната побарувачка, втората половина од 2014 година се очекува да биде одбележана со понатамошна експанзија на неколку ланци на супермаркети и ресторани за брза храна, како и проширување на малопродажните површини на неколку  брендови од модната индустрија Севкупниот неиздаден малопродажен простор забележува незначителен пораст. Неиздадениот простор остана стабилен во секторот на трговски центри при што се забележува намалување нанеиздадениотпростор во Хипер Веро и Капитол Мол за сметка на понатамошното зголемување на неиздадениот простор во ГТЦ проследено со понатамошно значајно намалување на цените. Во Скопје Сити Мол неиздадениот простор остана на исто ниво како и на крајот на минатат година. Неиздадениот простор продолжи да расте во сегментот на малопродажни галерии пред се како резултат на натамошниот раст на неиздаден простор во Соравија. Во сегментот на регионалните трговски центри и главните пешачки улици немаше позначајни промени во неиздадениот простор. Закупнините во премиум локациите останаа стабилни во текот на првата половина од 2014 година, но,генералните пазарни закупнини продолжуваат да бележат тренд на опаѓање исто како и во претходните периоди. Закупнините за најатрактивниот простор во во трговските центри се движат околу 40 евра по м² месечно, додека на ул. Македонија изнесува околу 30 евра. Во однос на понудата на нови малопродажни простори на пазарот, во наредните две години не очекуваме никакви позначајни промени бидејќи на пазарот нема нови проекти на повидок што би можеле да бидат завршени. Но, по овој период очекуваме понудата на пазарот да се зголеми со најавената изградба на Џевахир Мол (Нето површина за закуп од 15 000 м2), Емпорио Мол (Нето површинa за закуп од 6000 м2). Притисокот врз закупнините на пазарот на малопродажни простори ќе продолжи и понатаму. Според нашите анализи, закупнините за премиум локациите се очекува и понатаму да опаѓаат за 2-5% до крајот на 2014, додека просечните закупнини ќе регистрираат пад од околку 5-7%. Позабележителни падови на цените се очекуваат за ГТЦ. 3. Движења на пазарот на хотели На пазарот на хотели немаше некои позначајни промени во текот на првите шест месеци од 2014 година, во смисла на отворање на нови или капитални трансакции (продажби) на хотели од висока категорија (4 и 5 звезди). Во Скопје има вкупно 11 хотели од висока категорија кои имаат 670 соби. Споредено со главните европски градови, каде што просечната исполнетост на капацитетите е над 70%, хотелите во Скопје имаат пониска просечна исполнетост која во првите шест месеци изнесуваше 44%. Приближно 90% од вкупните ноќевања во Скопје во хотелите од висока категорија се направени од странски туристи. Просечната дневна цена на хотелите од висока категорија (ADR- average daily rate) остана на нивото €121 по соба за ден. Како резултат на намелената исполнетост пазарот забележа благо намалување на приходите по соба на ден, кои во првите шест месеци од 2014 година изнесуваа €58. Во моментот во Скопје во изградба се два хотели од висока категорија, Marriott и DoubleTree by Hilton, кои до 2016 дополнително треба да ја зголемат понудата на пазарот за 341 соба. 4. Движења на пазарот со станбен простор Резиденцијалниот сегмент од пазарот на недвижнини во Скопје за време на првата половина од 2014 го продолжи растот со зголемувањето на бројот на нови станови. Имено, во првата половина на 2014, понудата на станови изнесуваше 3077 нови станови што е нешто под нивото на понудата регистрирана во истиот период минатата година. Општина Аеродром е општина со најголем придонес кон пазарната понудаи учествува со повеќе од 51% во севкупната пазарна понуда и 49,7% во бројот на реализирани купопродажни трансакции. Регистрираниот тренд на опаѓање на продажните цени во изминатите две години продолжи и во првата половина од 2014. Во првите шест месеци од 2014 година, се забележува снижување на просечните цени на становите од 2,4% споредено со втората половина од 2013. Продолжи растот на непродадените станбени единици во моментот на нивното завршување. Бојот на непродадени станови во првите шест месеци изнесуваше 47,1% од завршените станови (42,4% -2013 година). Зголемениот број на непродадени станови главно е резултат на намалената побарувачка за нови станови. Трендовите во движењето на пазарните цени и бројот на непродадени станови се резултат на сеуште анемичната ликвидност на пазарот на станови која пред се е резултат на големата нерамнотежа помеѓу понудата и побарувачката, сеуште присутната аверзија кон инвестирање во недвижнини, како и строгите критериуми за банкарско финансирање. Нашите очекувања се дека во втората половина од 2014 година, просечните продажни цени ќе продолжат да се намалуваат но со побавно темпо заедно со промените во пазарните услови и можностите за финансирање купопродажните трансакции со банкарски кредити. Општините Аеродром, Карпош и Чаир се очекува да имаат понатамошен пад на цените бидејќи овие се општините со најголем број на непродадени станови. Дополнително, најголемиот дел од резиденцијалните проекти во изградба се во Општина Аеродром па така ова планирано зголемување на понудата ќе предизвика дополнителен притисок врз резиденцијалните цени во оваа општина.