Бизнисот со станови е под притисок на пазарната селекција

Добивај вести на Viber

Додека перспективите на градежништвото како дејност во Македонија се предвидливи, во голем дел, поради најавените инвестиции во патната и железничката инфраструктура, веќе сме сведоци на „издишување на балонот“ во станбената изградба. Постои голем број на непродадени станови т.е. побарувачката се намалува и покрај намалувањето на цените. Само лани цената на станбената површина се намали за 6,2%. На минатонеделниот саем за градежништво и недвижности инвеститорите во изградба на станови  понудија над 3.000 станбени единици, но со големи неизвесности во врска со цените, плашејќи се од нивно натамошно паѓање и загрозување на рентабилноста на бизнисот, т.е. за  враќањето на вложените средства. Амнестирајќи се од својата одговорност, укажаа на паѓањето на цените по м2 површина и на порастот на трошоците за градба. Притоа, наполно заборавија на пазарните односи, на понудата и побарувачката на станови, на конкуренцијата и на тоа дека цените се нивна резултанта. Во фазата на „бумот“ на изградба на станови се заборави дека постои и можност, ако се намали побарувачката, цените да паднат, а дел од становите да останат и непродадени по  цени по кои сите би обезбедиле просечен профит. Во пазарни односи нормално е најрентабилните производители да остварат и вишок над просечниот профит, а најслабите инвестирањето да го завршат со загуба. Во тоа е и суштината на пазарните односи. Неможноста производот да се продаде по просечна цена води кон елиминирање, “чистење’ на нерентабилните инвеститори од пазарот. И не е случајно што поголемите производители (познати по квалитетната градба, која вклучува и тестирање на сеизмичка стабилност на станбените згради) немаа проблеми со продажбата на новоизградените станови и по намалените цени во минатата година, а помалите (во земјата работат 300 градежни компании) веќе се загрижени за остварувањето на „планираните добивки“. Нивниот страв е реален. Некои не само што нема да остварат добивки, туку се ставени во ситуација да се борат загубите да им бидат што помали. А тоа ќе го постигнат само оние кои, и по сегашните цени, ќе успеат да ги продадат изградените станови, додека другите кои ќе чекаат „подобри времиња“ ќе загубат, со оглед на тоа што денешните 100 денари се повредни од истиот износ по една или неколку години (и при стабилни цени). Лошото планирање на рентабилноста на станбените проекти е одговорност на инвеститорите и тие треба да ги понесат последиците. Во еуфоријата на високи цени по квадратен метар станбена површина речиси секој што градеше остваруваше задоволителна заработувачка. Тоа се случуваше и во ситуации кога за градежно земјите се плаќаа огромни износи. Тука ќареа сопствениците на земјиштето. Таквата своја позиција тие не ја изгубија до денеска. Но, не по нивна заслуга, туку поради невнимателноста на инвеститорите. Тие плаќаа колку ќе им се побара, само за да градат, заборавајќи да погледаат дека во нивото и во  структурата на цената на станбената изградба се случуваат промени кои ја намалуваат рентабилноста на бизнисот. Во еуфоријата, инвеститорите станаа нечувствителни на сигналите на пазарот. По намалувањето на бројот на изградените станови (веројатно, поради избувнувањето на глобалната криза) во 2009 година во однос на претходната, изградбата се засили и во 2012 година значително го надмина бројот од 5144 стана, колку што изнесуваше во 2008 година. Бројот на завршените станови достигна бројка од 6.433 стана. Растеше и бројот на незавршените станови, како сите фактори да се во прилог на инвеститорите. Прв одговор на сигналите на пазарот е намалувањето на бројот на незавршените станови   за над 1.000 во 2012 година. Тоа се случи, секако, со намера што побрзо да се финализираат започнатите и да се продадат по последните повисоки цени, со оглед на трендот на извесното намалување на цените. Очигледно е дека инвеститорите го согледаа проблемот, но не му посветија соодветно внимание. Занесени од високиот   пораст  на просечната продажна цена за м2 остварен во 2008 година (22,1%), многумина од нив, го одврза кесето и прифатија да работат со постојан  пораст на трошоците за набавка, подготовка и комунално опремување на земјиштето. Во 2012 година тие трошоци беa поголеми за 52,7% во однос на 2008 година, а нивното учество во цената се зголеми од 16,4%  на 28% во 2012 година. Притоа, просечната продажна цена се намалуваше секоја година. Во 2013 година таа беше помала за 15,7% во однос на 2008 година. Во меѓувреме, својата рентабилност градежниците ја подобруваа со намалување на трошоците за градење (-27,5%), но врз неа неповолно влијаеше порастот на другите трошоци во просечната продажна цена за 1м2 станбен простор. Тешко е да се предвиди како ќе заврши „паниката“ во редовите на инвеститорите во изградба на станови. Јасно е само дека во тоа ќе пресудат пазарните сили на понудата и побарувачката и конкурентноста на производителите. Пазарот не ја прифаќа секоја цена, туку само просечната. Притоа, инвеститорите треба да водат сметка за структурата на своите цени, бидејќи секој елемент на структурата, исто така, има пазарна цена, а пазарот ги казнува  волунтаристите. Не смее да се превиди дека постои пазарна граница и во зголемувањето на трошоците за набавка, подготовка и комунално опремување на земјиштето (со цел да се влезе во бизнисот со изградба на станови) и во намалувањето на трошоците за градење. Претерувањето во првиот сегмент ја намалува рентабилноста на изградбата на становите, а претерувањето во вториот сегмент е невозможно поради интересите на производителите на материјали и на вработените во изградбата. Д-р Крсте Шајноски