ГЕРМАНЦИТЕ НАПРАВИЈА МАТЕМАТИКА: Вреди ли воопшто да се купува недвижен имот?

Добивај вести на Viber

Помалку од половина од германските граѓани живеат во сопствен имот. Тоа е најниската квота во Европската унија, никаде нема помалку сопственици на имот отколку во Германија.

Што се однесува до преференциите на самите граѓани, тие се јасни. Судејќи според истражувањата на јавното мислење, околу три четвртини од станарите, односно станарите на недвижности, претпочитаат да живеат во своја куќа, во свој стан, пишува Дојче веле.

Зад ова стојат финансиски причини, но и мотиви како сигурност или слобода да се создаде сопствен простор за живеење. Во истражувањето на Институтот за германска економија (IW), Институтот за демоскопија Аленсбах и фирмата Consult GmbH, спроведена во име на банката Спарда, беа испрашани повеќе од 1.000 луѓе - а мнозинството беа на мислење дека купувањето недвижен имот е вреди. Обезбедување стандарди во староста.

Важна улога во прашањето за (можно) купување на недвижен имот за многу луѓе има прашањето за пензиското осигурување, односно осигурување на животниот стандард во третото доба. За да се одржи квалитетот на животот и по пензионирањето, приватното пензиско осигурување игра сè поважна улога покрај државното.

Законски определената старосна (државна) пензија е значително помала од последната плата исплатена во текот на работниот век. Во моментов просечната пензија е околу 50% од просечниот приход во Германија. Различни инструменти им се достапни на оние кои сакаат да се осигураат за старите времиња, на пример средства - или сопствен недвижен имот. Пресметката е јасна: не мора да плаќате кирија за да живеете во сопствените четири ѕида на старост.

Затоа, многу станари се соочени со прашањето: дали е можеби попаметно парите дадени за изнајмување станови да се инвестираат во отплата на заемот искористен за купување на имотот? И тоа во согласност со размислувањето: „Подобро плаќам по 1.000 евра секој месец за кредит отколку секој месец да му плаќам по 1.000 на сопственикот и да завршувам без ништо“. Но, дали таа пресметка е точна? Институт пресметан

Студијата од 2022 година на истражувачкиот институт Емпирика се осврна на оваа тема. Имено, сакавме да дознаеме кој е во подобра ситуација во моментот на пензионирање: станарите или сопствениците на недвижности. Резултатот од истражувањето кај граѓани на возраст од 50 до 59 години со нето приход меѓу 1.700 и 2.300 евра бил сосема јасен. Сопствениците имале повеќе од пет пати поголема нето вредност од изнајмувачите. Станарите имале нето имот од „тешки“ 36.000 евра, додека сопствениците имале имот во просек од 190.000 евра.

Дополнително, во предност биле сопствениците на куќи или станови и во однос на паричните средства, значи сумата на пари што е на жиро-сметката, а не само имотот во вид на недвижен имот. Сопствениците на имот со приближно исти приходи имале парични суми од околу 52.000 евра, додека станарите имале „само“ 31.000 евра. Потребна е многу дисциплина…

Ваквите податоци треба да се консумираат со претпазливост, бидејќи се однесуваат само на оние случаи во кои купувањето на недвижен имот и враќањето на кредитот било успешен проект или затоа што нема многу други фактори во таа пресметка. Сепак, може да се каже дека причината зошто сопствениците на недвижности во старите времиња често имаат поголеми средства е токму фактот што за враќање на кредитите е потребна значителна дисциплина. Кредитите кои се користат за финансирање на купување недвижен имот се еден вид позитивна „принуда“ за штедење.

Стравот дека банката може да го заплени новооткупениот или изграден недвижен имот е голем мотив за луѓето да „заштедат“ доволно пари за да можат да го вратат кредитот. Сопствениците на недвижности мора да плаќаат на својата банка месечна рата секој месец. Затоа се подготвени да се жртвуваат, затоа повеќе внимаваат на трошоците. И ова потоа се манифестира како разлика во имотот што го поседуваат во споредба со станарите. „Начин на живот - инфлација“

Сепак, станарите треба да плаќаат кирија на сопствениците секој месец. Но, по правило, плаќањето кирија не значи дека треба да одат до границите на нивните финансиски можности, за да го исплатат кредитот што поскоро (а најдоцна пред пензионирањето), како што тоа го прават сопствениците на недвижности. А можат, секако, доколку имаат малку пари на располагање, повремено да префрлат дополнителни суми, или рати во банката за да си го намалат долгот, пишува ДВ.

За разлика од сопствениците, станарите можат да го инвестираат својот расположлив приход (освен она што го плаќаат за кирија и трошоци за живот) на пазарите на капитал. Но, само неколку се толку дисциплинирани. Овој феномен е познат и како „животен стил-инфлација“ или „лајфстајл-лази“: се заработува повеќе, теоретски парите би можеле да се заштедат или инвестираат на пазарот на капитал, но наместо тоа парите едноставно (се) трошат. Изнајмувачите можат да си дозволат повеќе работи, но на крајот имаат помалку средства. Киријата и ратата на кредитот не се споредливи

Затоа, во старите денови, сопствениците можеа да располагаат со поголеми средства од станарите на недвижен имот. Но, месечната рата од кредитот не може само да се споредува со месечната закупнина. Затоа што тоа би значело дека месечното финансиско оптоварување на станарите се изедначува со месечниот товар на сопствениците на недвижности. Тоа не е правилна пресметка. А за да биде точна пресметката, во равенката би требало да бидат вклучени сите трошоци на сопственикот на недвижноста.

Станарите плаќаат месечна кирија, пари што не можат да ги „оплодат“ за да си го одгледуваат имотот, но, од друга страна, не влегуваат во никаков ризик, објаснува Нилс Нојхаузер од Центарот за заштита на потрошувачите во покраината Баден-Виртемберг. во изјава за АРД . Кога нешто ќе пукне во изнајмениот имот, кога нешто треба да се поправи или одржува, тие трошоци не ги покриваат станарите, туку сопствениците на имотот. А сопствениците мора да пресметаат долгорочно, што значи дека треба да пресметаат „дека целата станбена зграда, да речеме за 50 години, пропаднала“, забележува Нојхаузер. Трошоци за одржување

Со цел да се задржи вредноста на сопствениот недвижен имот, мора да се внимава да се издвои одредена сума пари што ќе се користи за санација или одржување на објектот покрај месечната рата за отплата на кредитот. Нојхаузер го пресметува ова со износ од околу два отсто од вредноста на зградата годишно. Ако имотот вреди, да речеме, 400.000 евра, тоа би било околу 8.000 евра годишно - или 670 евра месечно. Некои други пресметки се ориентирани според други податоци, на пример, според бројот на квадрати или возраста на објектот. Добро осигурување за старите денови?

Во принцип, недвижностите се добра идеја како инструмент за обезбедување стандарди во пензионирањето, доколку има предуслови за купување, на пример, доволен сопствен капитал, вели финансискиот експерт Герд Комер за АРД. „Тоа е добра форма на пензиско осигурување, но не е нужно најдобрата форма, и секако не е единствената добра форма.

И Нилс Нојхаузер од Центарот за заштита на потрошувачите нагласува дека недвижниот имот може да биде рентабилен начин за обезбедување стандарди во староста, но дека не мора да биде нужно. Кога гледаме на долг рок, постојат многу други видови инвестиции кои се попрофитабилни од недвижностите, вели тој.

Покрај пензиското осигурување, на луѓето им е важен и безбедносниот аспект кога станува збор за купување на сопствен недвижен имот. Сопствениците на куќи или апартмани не мора да се грижат дали закупецот ќе го раскине договорот затоа што тој или членовите на неговото семејство имаат потреба од станот. Здружението на германски станари проценува дека под тој изговор годишно се откажуваат договорите за закуп на околу 80.000 станови. Нема официјални податоци.

Но, тоа е сепак релативно мала бројка, особено кога ќе се потсетиме дека во Германија има повеќе од 40 милиони станови. Според тоа, веројатноста дека некој ќе има договор за закуп на станбен простор е помала од еден процент. Но, ризикот постои, и тој е континуиран.