КОЛКУ СЕ ИСПЛАТИ КУПУВАЊЕТО НА СТАН ВО ГРЦИЈА: Атина и Солун нудат сигурен пазар, но што покажува пресметката?

Добивај вести на Viber

Инвеститорите од ЕУ инвестираа околу милијарда евра во недвижности во Грција минатата година, што сведочи за големиот интерес, особено од странски купувачи, за станови и куќи во најголемите градови и атрактивни острови на оваа медитеранска земја. Програмата „Златна виза“ дополнително го поттикнува приливот на капитал, преселбата во Грција и инвестирањето во недвижности. Најбараните станови се од 50 квадратни метри, погодни и за одмор и за живеење, како и за издавање под наем, или развивање бизнис. Но, кога станува збор за бруто принос од изнајмување, Грција ја губи трката од многу популарни инвестициски дестинации како што се Италија и Турција, објавува „Блумберг Адриа“.

„Доколку сакате да ги инвестирате вашите вишок расположливи пари во недвижности во земји како Италија, Турција или Грција, со цел да го изнајмите тој имот, најдобра опција според моменталниот бруто принос е Италија, која, во просек, дава принос од 7,5 проценти на недвижности. Следува Турција со 7,4 проценти, додека Грција има малку помал бруто принос од 4,6 проценти. За 500.000 евра, можете да купите многу повеќе квадратни метри во Турција отколку во Италија, а приносот на самиот имот е многу сличен. Значи, за таа сума, можете да купите 142 квадратни метри во Рим, а дури 375 квадратни метри во Истанбул“, вели Михаел Блажековиќ, аналитичар во Блумберг Адриа.

Кога станува збор за растот на цените на недвижностите, Италија забележа раст од 4,5 проценти во последната година, а Грција шест проценти во номиналните вредности, објаснува Блажековиќ, повлекувајќи паралела помеѓу бруто приносот од изнајмување стан во овие европски земји.

„Под претпоставка дека сте инвестирале 500.000 евра во недвижности, можно е да заработите околу 37.500 евра годишно изнајмувајќи стан во Италија. Бројките за Турција се многу слични, но секако, сè зависи од локацијата и квалитетот на самиот имот. Во Грција, годишната кирија е малку пониска, на 23.000 евра.“

Периодот на закрепнување сè уште е во тек

Грција во моментов се обидува да ја балансира стабилноста и растот, но сè уште не е доволно за да ги исполни условите на владата. Да потсетиме дека пазарот на недвижности долго време стагнира, поради што владата започна нова даночна политика во 2019 година.

Во последните две години, Грција доживеа вистинска ренесанса во секторот на недвижности. Инвеститорите го зголемија нето износот на странски директни инвестиции во недвижности на околу 2,1 милијарди евра во 2023 година, што е речиси 47 проценти од сите странски инвестиции. Пред десет години, инвестициите во недвижности учествуваа само со околу седум проценти од странските инвестиции. Сето ова е проследено со рекордни апликации за програмата „Златна виза“ минатата година, кога беа регистрирани 9.411 нови апликации, што е за 11 проценти повеќе отколку во 2023 година, објавува ekathimerini.com.

Атина и Солун нудат сигурен пазар со добра ликвидност и подобри бруто приноси од изнајмување во споредба со некои други региони, додека сегментот на луксузни острови носи повеќе потенцијални профити, но и сезонски ризици. На пример, Пелопонез, Халкидики и Кавала претставуваат можности за оние инвеститори кои бараат пониски трошоци за влез и повисоки капитални добивки.

Индексот на живеалиште Хенли за 2025 година покажува дека Грција во моментов е најатрактивниот живеалиште во светот за инвестициски програми, па затоа не е изненадувачки што пазарот на недвижности расте. Вкупните трошоци за живот беа оценети со девет (што е позитивно во ова рангирање), а даночниот систем беше оценет со осум. Овој пристап им олеснува на странските купувачи да одлучат дали трајно да се преселат во Грција или, барем, да купат имот за одмор или изнајмување.

Трошоци за живот и цени на квадратни метри

Во однос на секојдневните трошоци, Грција останува конкурентна во споредба со повеќето земји од ЕУ, а може да се пофали и со повеќе или помалку прифатливи цени на станбени квадратни метри. На пример, во Кавала и Халкидики, квадратниот метар се движи од 1.600 до 2.500 евра, со годишен раст од 15 проценти и приближно 21 процент, соодветно. Пелопонез се смета за подостапен во средните зони, со цени кои се движат од 1.700 до 2.300 евра, додека луксузните локации ги одржуваат цените од 6.800 до 9.400 евра. Она што е ветувачко за инвеститорите е предвидениот годишен раст на вредноста: од сегашните девет на 12-15 проценти.

Миконос и Санторини се луксузни дестинации со цени по квадратен метар помеѓу 4.000 и 7.000 евра (просекот за 2025 година е 5.500 евра), со годишен раст од околу 15 проценти.

Најпопуларните градови се Атина и Солун. Просечните цени на становите во Атина се движат од 2.250 до 2.480 евра, со годишна стапка на раст помеѓу седум и 11 проценти и со континуиран раст во 2025 година (прогнозата е од три до пет проценти). Во некои луксузни локации во Атина, цената по квадратен метар надминува 10.000 евра, што е пандан на атрактивните белградски населби Белград на вода, Делата Дистрикт или Марина Дорќол.

Вториот најважен град во Грција, Солун, веќе има најбрза годишна стапка на раст, од над 12 проценти. Цените за квадратни метри се сè уште прифатливи (1.900-2.100 евра/м2), а новата линија на метрото, која се отвора во ноември 2024 година, дополнително го стимулира интересот за станбените населби во Солун, според Бревитас.

Ветувачка златна виза

Адалберто Пука, директор за продажба и развој на бизнисот во „Глобал Ситизен Солушнс“, која им помага на клиентите да добијат визи во Грција, како и низ цела Европа и Карибите, вели дека интересот за програми за престој како што е „Златната виза“ се зголемил за повеќе од 85 проценти од изборите во САД. За Грција, особено, „сведоци сме на зголемување од 30 проценти на интересот за програми за престој во последните 12 месеци“, вели Пука.

Доминантна улога играат американските и британските инвеститори, како и жителите од северна Европа, кои се особено активни во луксузните дестинации и токму преку програмата „Златна виза“. Во овој контекст, веб-страницата „Бревитас“ ги наведува и инвеститорите од Балканот, особено од Бугарија, Србија и Романија, кои често купуваат недвижности во Солун, Халкидики и Кавала, главно како имоти за одмор или идни станбени локации (по пензионирањето). Од друга страна, пензионерите од поголемите европски земји ги избираат островите Крф, Крит и Евија, поради нивната култура, пристапност и квалитет на живот.

Она што треба да се има предвид при аплицирање за златна виза, сепак, е бирократијата. Имено, во април 2025 година, Грција забележа помало, но значително подобрување на бројот на нерешени апликации за Златна виза (намалување од 52.821 на 52.399). Ова е прв пад на бројот на нерешени апликации во последната година, што укажува дека надлежните миграциски власти почнуваат да го надополнуваат големиот прилив на апликации, иако проблемите сè уште постојат.

И покрај доцнењата во обработката, 2025 година најверојатно ќе биде шеста година по ред со голем број апликации за грчката програма за престој преку инвестиции, како што потврди Каролина Фигуеиредо, директорка на програмата за Грција во Артон Капитал. „Интересот за грчката програма Златна виза останува силен и продолжува да расте, поттикнат од уникатниот начин на живот што го нуди Грција и можностите за стратешки инвестиции“, изјави таа.

Даночна политика

За подобро да ја разбереме даночната политика во оваа земја, треба да се осврнеме неколку години наназад. По долг период на рецесија (2009–2018), грчкиот пазар на недвижности се карактеризираше со мал број нови проекти, слаба куповна моќ на граѓаните и низок интерес на странските инвеститори за нова градба. Затоа, во 2019 година, владата одлучи привремено да ја суспендира наплатата на 24 проценти ДДВ за нови недвижности - при првиот пренос на сопственост по изградбата на зградата. Целта беше да се оживее пазарот на нови градежни објекти, но и да се поттикнат странските инвестиции и да се зајакнат секторите за градежништво и вработување.

Првата одлука за суспензија беше донесена на крајот на 2019 година, со рок на важење до крајот на 2022 година, но поради значителниот ефект врз пазарот и приливот на странски капитал, оваа мерка беше продолжена и моментално важи до крајот на 2025 година. За да биде ослободен од ДДВ, инвеститорот мора формално да поднесе барање за суспензија на ДДВ до крајот на тековната година (мерката не може да се примени ретроактивно).

Во Грција, секој имот што не е користен и не е префрлен на некој друг се смета за нова зграда. Во случај на стари згради, нема ДДВ од 24%, туку само данок на пренос од 3%. При купување стара зграда, ова значи дека имотот е стар повеќе од пет години, веќе е користен (населен, изнајмен) и не е прва продажба од страна на инвеститор.

Заштедите на нови згради можат да изнесуваат десетици илјади евра ако се избегне ДДВ, односно се плаќа само данокот на пренос, но еве ги правилата:

Што се однесува до другите даноци, тие вклучуваат: Данок на пренос на имот (ДПИ), годишен данок на имот (ЕНФИА), нотарски трошоци и трошоци за сертификација, данок на катастар (Ктиматологија), правни услуги (опционално, но се препорачуваат).