„НИ 50 ЛУЃЕ ДНЕВНО НЕМА ЗА КУПУВАЊЕ СТАН ВО БЕЛГРАД НА ВОДА“: Експертите за пазарот на недвижности кај соседите предупредуваат

Добивај вести на Viber

Во најновиот извештај на Републичкиот геодетски завод (РГЗ), за првата половина од оваа година, како и во многу претходни, најскапиот недвижен имот во Србија се становите во Белград на вода.

Најскапиот квадратен метар стан во првите шест месеци е продаден за 9.805 евра за квадратен метар во станбениот комплекс Белград на вода. Според извештајот, најголемата сума пари е издвоена за стан на истата локација, во износ од 1,8 милиони евра.

Белград на вода, исто така, бележи највисока просечна цена на станови во нови згради со цена од 5.516 евра за квадратен метар, а најниската цена по која може да се најде квадратен метар на продажба е 3.706 евра.

Во областа Нов Белград, каде што просечните цени на становите надминуваат 3.000 евра по квадратен метар, се издвојуваат нови станбени комплекси како што се „The One“, „Lastavice“, „Airport Garden“ и „Lux 51“.

Никола Сенеши, инвестициски советник и експерт за пазарот на недвижности, проценува дека состојбата на пазарот на недвижности е послаба од минатата година и дека овој тренд ќе продолжи и во наредната година, пишува „Данас.рс“.

„Според мене, понудата е поголема, додека побарувачката е далеку помала. Побарувачката се базира на фундаменти кои не можат целосно да се дефинираат како пазарни. Ова значи дека е во голема мера под влијание на инфлацијата, односно луѓето кои имаат парични резерви имаат инфлаторен елемент, кој е во суштина многу повисок од официјалната евро инфлација“, објаснува Сенеши.

Исто така, според него, нема алтернативни модели на инвестирање и постои значаен дел од работата што се компензира, што е од дел од економијата што не е сосема јасен.

„Доброто на пазарот е што, многу веројатно, нема да има таканаречено „тврдо слетување“, или пукање на меурот. Тоа ќе се случи многу побавно, што е добро од аспект на пазарот на недвижности. Намалувањето на побарувачката што постои ќе се амортизира побавно отколку што лично очекував пред една година. Мислев дека ќе се случи многу побрзо и подраматично“, оцени тој.

Намалувањето на реалната побарувачка што е присутно, во реалниот обем на банкарско финансирање, сè уште не е придружено со намалување на цените.

„Самиот пазар е регулиран на поинаков начин, а не преку понудата и побарувачката“, вели Сенеши.

На прашањето на „Данас“ каква е ситуацијата со проектот за домување на брегот на Белград, Сенеши наведува дека има побарувачка што не е реална.

„Нема 50 луѓе што доаѓаат да купат стан за брегот на Белград секој ден“, вели Сенеши.

Белградскиот брег, како што вели Сенеши, е проект што го наметнала државата. Што би значело дека станува збор за проект кој е државен приоритет, во кој државата интервенирала со своите државни партнери.

„Немаме точен увид во тие договори. Ниту колку станови се продадени, ниту по кои цени“, истакнува тој.

Да потсетиме дека, покрај Генералштабот, објектите што се градат како дел од Експо, првиот lex specialis е всушност Белград на вода, а српската Влада го достави до Парламентот за усвојување по итна постапка во 2015 година.

„Кога нешто се прави според lex specialis, не гледаме што се прави, секако тоа е место што привлекува пари, но не се вистински пари каде што граѓаните одат со своите плати и купуваат станови, и земаат кредити од банките. Тоа е многу мал дел од самата продажба на Белград на вода“, објаснува Сенеши.

На прашањето на Данас што се случува со другите проекти за луксузно домување, Сенеши наведува дека одреден број проекти се во значителни проблеми, но дека тоа не е случај со сите нив. Тој исто така наведува дека оваа ситуација може да се припише на моменталната состојба на економијата.

„Општата состојба на економијата се одразува на пазарот на недвижности“, објаснува Сенеши.

Кога ќе ги погледнете податоците на веб-страницата „Хало огласи“, во моментов има 632 станови во Белград на вода.

„Кога имате толку многу станови што се продаваат, тоа е голем дел од надоместокот. Луѓето добија станови наместо пари. Кога имате проблем со мали компании што работат на толку голем проект, бидејќи нивните плаќања не се вршат на време. Генерално, ликвидноста се намали низ целата економија, луѓето треба да бидат јасни дека ниту еден проект во моментов не цвета рози. Оваа длабока економска криза мора да се одрази на пазарот на недвижности“, проценува Сенеши.

Според него, становите што се градат како дел од Експо 2027 не треба да имаат влијание врз пазарот во Белград.

„Иако во моментов немаме информации за кого ќе бидат наменети овие станови, како ќе се продаваат или какви ќе бидат нивните цени, тие не се нешто што би можело да го промени пазарот во Белград. Она што би можело да има мало влијание е измена на законот за младински кредити“, објаснува Сенеши.

Пазарот на домување не може да се поврзе со државата, како што наведува тој, тој мора да биде поврзан со понудата и побарувачката, а не со елементи од компензаторска природа или пари од многу сомнително потекло. Според него, за да се зборува за вистински пазар, неопходна е неговата стабилност, како и да се знае кои се купувачите и продавачите, и средната класа да почне да ги купува своите станови.

„Кога гледам кој директно купува станови, сфаќам дека ова не е вистински пазар“, додава тој.

Катарина Лазаревиќ, агент за недвижности, проценува дека состојбата на пазарот на недвижности, со оглед на политичката и економската состојба, е многу полоша од минатата година.

На прашањето каков е пазарот на станови на вода во Белград, Лазаревиќ вели дека агенциите немаат увид во нивните договори, но дека нивните услуги го прават сето ова.

„Можете да посредувате во продажбата на нивниот стан, но договорите и целата документација ги прават нивните сопствени служби. На пример, ако агенцијата најде купувач за нивниот стан, тие се оние кои го составуваат договорот и го собираат истиот договор. Агенцијата добива провизија од склучениот договор“, објаснува Лазаревиќ.

Исто така, според неа, бројот на луѓе кои сакаат да купат поскапи станови е намален, бидејќи луѓето кои имаат пари не сакаат да бидат изложени.

„Бројот на купувачи со поголеми износи кои сакаат да купат нешто е значително помал. Оние кои купуваат на кредит, главно до 200.000 илјади евра, сè уште се во оптек, но не во голем број. Малите купувачи изгубија, бидејќи не можат да купат ништо за 100.000 или 150.000 евра или можат да го сторат тоа со големи тешкотии. Цените во старите згради паѓаат. Што се однесува до новите згради, инвеститорите сè уште ги држат цените на околу 5.000 евра за квадратен метар, а интересот за купување толку скапи квадратни метри е значително помал“, нагласува Лазаревиќ.

Пазарот е во сериозна стагнација, проценува Лазаревиќ, а како што наведува, понудата не е добра. Неизвесноста на купувачите е под влијание и на ситуацијата во земјата и проблемите поврзани со НИС.

„Има малку купувачи, а има и малку квалитетни станови по разумни цени“, додава таа.

Како што покажува Извештајот за состојбата на пазарот на недвижности на Републичкиот геодетски завод за првата половина од 2025 година, вредноста на пазарот на недвижности се зголемила за 11,9 проценти во споредба со истиот период минатата година.

Според овој извештај, пазарот на недвижности покажува стабилна динамика со 60.964 договори за купопродажба, што е мало зголемување од 0,5 проценти во споредба со истиот период минатата година.

Во овој период, продолжи умерениот раст на цените на становите, со годишна стапка на раст од 5,78 проценти, проценува РГЗ. Исто така, има зголемување на бројот на договори за купопродажба и на пазарната вредност.

Вредноста на продадените станови се зголеми за 23,4 проценти, со зголемување од 8,2 проценти на бројот на договори, што значи дека цените на становите се зголемиле за околу 15 проценти, според податоците од РГЗ.

Најголем удел во вкупните трансакции со недвижности во првата половина од годината имаа договорите за купопродажба на станови, со 31 процент, што е за три процентни поени повеќе во однос на првата половина од минатата година.

Просечната цена на становите во новите згради за првата половина од годината е 1.776 евра за квадратен метар, што покажува исти вредности како и во првата половина од претходната година.

Проектот „Данасова школа њорништа“ е кофинансиран од буџетот на Република Србија - Министерството за информации и телекомуникации. Ставовите изразени во поддржаниот медиумски проект не мора нужно да ги одразуваат ставовите на органот што ги доделил средствата.

Фото: Фактор