ИНТЕРВЈУ ДИМИТРОВСКИ: Не смее да се дозволи дополнителен пад на цените на становите!

Добивај вести на Viber

„Сметам дека вредноста на капиталната инвестиција треба да ја сочуваат и штитат, како градежните компании така и сопствениците на станови меѓутоа, за таа да биде стабилна треба да се размислува во насока на намалување на хиперпродукцијата на недвижен имот. Сметам дека треба сериозно да се размисли за секоја наредна инвестиција и да се направи добро истражување и испитување на пазарот, пред да се донесе одлука дали е паметно да се инвестира во retail паркови, станбена зграда, деловен или некој друг објект, и притоа да се консултираат стручни лица и професионалци кои ќе направат проценка што е барано и потребно на пазарот за недвижности“, вели во интервју за Фактор Оливер Димитровски, директор на Агенцијата за недвижности и проперти менаџмент „Њу Веј“.

Димитровски вели дека се подразбира дека хиперпродукцијата, зголемена побарувачка на одреден продукт (без разлика дали е недвижен имот, објект) доведува до пад на цената.

„Меѓутоа едно е да ја намалите цената на мобилните телефони на пример кои се потрошен материјал, а друго е да ја намалите цената на капиталната инвестиција. Намалување на цената на капиталната инвестиција значи намалување на вашата животна заштеда“, смета Димитровски, според кого ќе настане крах на пазарот на недвижности доколку цените на недвижнините се намалат.

Разговараше Ирена Ристовска

ФАКТОР: Како во овој момент го оценувате пазарот на недвижности, се чини дека по една повеќе годишна стагнација се забележува раздвижување?

Оливер Димитровски: Со оглед на тоа што пред 3-4 години всушност започна хиперпродукција на недвижен имот не би се сложил баш дека постои повеќегодишна стагнација на пазарот. Точно е тоа дека последниве година или две и хиперпродукцијата на недвижности полека почна да се намалува и стивнува, а најголем пик можеби имаше пред две години, кога бројките одат во прилог на тоа дека се намалуваат барањата за издавање дозволи за градба. Таа тенденција постои во кварталните извештаи и покажува дека општините бележат пад на бројот на барања за издавање на градежни дозволи. Официјалните податоци покажуваат дека процентуално падот изнесува помеѓу 20% и 30% на квартално ниво, во споредба со секоја година.

ФАКТОР: Што тоа ќе значи за цената на становите?

Оливер Димитровски: Девалвирањето на цената не му оди во прилог на никого, особено не на сите оние физички и правни лица кои купиле имот по многу повисока цена.

Доколку се случи, хипотетички кажано, цените на становите да паднат на 700 или 800 евра за м2 тогаш тоа би зачело банкрот на 90% од градежните компании, односно тоа ќе доведе до сериозен крах на пазарот на недвижности. Таквиот пад на цените ќе ги девалвира и новоградбите и веќе изградените објекти за кои луѓето издвоиле 1200/1300 евра или повеќе средства за метар квадратен при купопродажба.

Сметам дека вредноста на капиталната инвестиција треба да ја сочуваат и штитат, како градежните компании така и сопствениците на станови меѓутоа, за таа да биде стабилна треба да се размислува во насока на намалување на хиперпродукцијата на недвижен имот. Сметам дека треба сериозно да се размисли за секоја наредна инвестиција и да се направи добро истражување и испитување на пазарот, пред да се донесе одлука дали е паметно да се инвестира во retail паркови, станбена зграда, деловен или некој друг објект, и притоа да се консултираат стручни лица и професионалци кои ќе направат проценка што е барано и потребно на пазарот за недвижности.

Денеска станува актуелно и кај нас развивањето на објекти по барање и според потребите на конкретен клиент („build to suit“), што одлично функционира во западните развиени земји, каде градежниците веќе не градат на слепо, туку знаат точно на кого ќе издаваат и градат исклучиво во ситуација кога имаат сигурен закупец кој не сака да биде сопственик на недвижниот имот.

ФАКТОР: Постои впечаток дека во Македонија, а во Скопје особено многу се гради, и дека побарувачката наспроти понудата би можела да влијае на натамошно намалување на цените се согласувате ли со ова?

Оливер Димитровски: Основното правило во економијата, на кое често забораваат градежните работници кое всушност ја прави и основната дефиниција на успешноста,  се понудата и побарувачката.

Мора сериозно да се следи пазарот, за да се има јасна слика за побарувачката кога се прави одредена понуда. Ако претераме со понудата сосема е јасно дека побарувачката нема да биде задоволителна и во таков случај кога побарувачката се намалува, а понудата се зголемува цената паѓа.

Јас сум оптимист и она кое не би сакал да ни се случи е драстично намалување на цената на недвижниот имот кој всушност е капитална инвестиција која не треба да се набљудува исклучиво низ призмата на поврат на инвестицијата и временски рок за кој таа би се вратила.

Затоа сметам дека цената е нешто што треба да се бориме да го сочуваме. Доколку падне вредноста на недвижниот имот тогаш треба да падне и цената на наемот, затоа што цената на недвижниот имот би паднала само доколку градежните компании не се во можност да продаваат и се презадолжени. Во тој случај може да се решат да одат во загуба само за да ги повратат инвестираните средства. Јас искрено се надевам дека такви сценарија кај нас нема да има.

Се разбира дека хиперпродукцијата, како и намалената побарувачка на одреден продукт (без разлика дали е недвижен имот, објект) доведува до пад на цената. Меѓутоа едно е да ја намалите цената на мобилните телефони, на пример, кои се потрошен материјал, а сосема друго е да ја намалите вредноста на капиталната инвестиција. Бидејќи намалување на вредноста на капиталната инвестиција значи намалување на вашата животна заштеда.

ФАКТОР: Неодамна во една анализа на Фортон беше изнесено тврдење дека постои простор за намалување на цената на становите, а на тоа остро се спротивстави една градежна компанија, кој е вашиот став за оваа таканаречена кавга на пазарот на недвижности?

Оливер Димитровски: Од перспектива на некој кој со овој бизнис се занимава 18 години и кој има свои долгогодишни клиенти и одлични релации со градежните компании, можам да кажам дека ние, како посредници кои се во директен контакт со двете страни и кои правиме детални истражувања на пазарот, треба да имаме јасна слика за цените и движењата на пазарот, без притоа да нагаѓаме или шпекулираме. Нашата работа е токму таа, проценка на вредноста, следење на движењата на цените, градбите, барањата, актуелностите и сл., со цел постигнување договор помеѓу две страни, од кој и двете ќе се задоволни.

Што се однесува до таканаречената кавга, не би сакал да навлегувам подлабоко во оваа тема, со оглед на тоа што не сум директно инволвиран.

ФАКТОР: Дали ако цена на чинење на изградба на просечен стан чини околу 500 евра за м2, не Ви се чини дека цени на станови од 1000 или 1200 евра се премногу? Разбирливо дека има и други трошоци, земјиште комуналии и слично....но сепак?

Оливер Димитровски: Сметам дека на ова прашања најпрецизен одговор ќе ви дадат градежните компании кои се занимаваат со изградба на станови. Лаички гледано можеби изгледа така,  но кога ќе се вкалкулираат сите трошоци кои следуваат при градба не сум сигурен дека цената е таа. Пред се, при одредување на цената треба да се земат предвид повеќе параметри, како локација, тип и материјали на градба, комунални трошоци и сл. кои произведуваат различни трошоци и резултираат со различни вредности на становите. Во секој случај, невкусно би било јас да ги коментирам трошоците или заработката на градежните компании. Тоа би било еденакво на нечие излагање во врска со агенциската провизија, која во моментов сметам дека е на најдолниот лимит. Со ова тврдење нема да се сложат сигурно оние кои не им е дејност агенциската работа, меѓутоа ние сме тие што точно знаеме кои фактори ја продуцираат таа цена.

ФАКТОР: Ако се погледне соседството ќе се види дека цената на пример во Солун е доста пониска од Скопје, намалување има и во Бугарија, можни ли се вакви споредби?

Оливер Димитровски: Ние сме далеку од развојот на пазарот на недвижност од Солун.

Доколку во Македонија над 70% од луѓето се сопственици на имот, во Грција таа бројка е над 90%, и тоа не само на еден имот, туку на повеќе имоти. Таму се донесоа одредени ригорозни промени во Законот за оданочување на втор, трет, четврт имот којшто сопствениците го имаат, такво нешто слично се случи и во Италија. Така што сите кои имаат повеќе од еден имот плаќаат поголем данок. Тоа е број еден причина зошто се продаваат тие имоти. Значи сте го експлоатирале имотот, сте го користеле и имате можност да го продадете по пониска цена.

Причината број два е општо позната, а тоа е дека Грција е во банкрот, а населението има поголем број имоти. Кога на пазарот ќе се случи наплив на недвижен имот нормално е цената да паѓа.

Меѓутоа, доколку сега купите недвижен имот во соседна Грција не сте сигурни дека таа ќе остане членка на ЕУ и ќе воведе драстична мерка. Вие како сопственик на имот од Р.М. можеби нема да бидете заштитен со нивниот Закон и би можело да се случи нешто што би било катастрофално за вашиот имот.

Не сакам да шпекулирам за цените во Грција и нивното намалување, но ги набројувам причините зошто имотот има намалена вредност.

Фактор: Зошто цената во Бугарија е пониска?

Оливер Димитровски: Под број еден, во Бугарија комуналии не се плаќаат. Под број два, во Бугарија имотот се продава во карабина. Таму цените кои што се популарни на пазарот како цени се всушност цени за карабина.

Бугарија има мноштво на недвижен имот. Има изградени и премногу станови, и тој пазар е неколку години пред нашиот. Јас не сакам на нашот пазар да му се случи Бугарија. Меѓутоа врз ваквата одлука не влијаам само јас како поединец, или градежните компании, туку тоа е одлука на која влијае целото население во Македонија.

ФАКТОР: Кои населби во Скопје ќе бидат најатрактивни за пазарот на недвижности?

Оливер Димитровски: На место број еден сe уште е Водно, како најатрактивна и најпобарувана локација, потоа следуваат Свети Јован Злокуќани - исто така доста атрактивно, Црниче, Тафталиџе, Дебар Маало, а на странците најпримамливи им се, покрај Водно, Бардовци и Злокуќани, но тоа не значи дека Аеродром не добива на атрактивност.

Во Скопје се преселуваат голем број од луѓето од внатрешноста, осебно од помалите градчиња, кои бројат помал број на жители и каде голем број се отселени, па веројатно самата општина нема што да понуди. Мал е бројот на луѓе кои доаѓаат да живеат во Скопје а потекнуваат од поголем град.

ФАКТОР: Што станува со другите градови, Охрид и Струмица остануваат ли како најатрактивни во внатрешноста?

Оливер Димитровски: Зошто сите би решиле да живеат во Скопје? Во западните земји, луѓето кои живеат близу до главниот град, немаат проблем со патување, па патуваат до работа неколку километри и не живеат во главниот град. Точно дека таму инфраструктурата е подобра, побрза, поефикасна и апсолутно развиена, но со тек на време тоа и кај нас ќе се развие.

Ако ме прашувате мене, јас како стар скопјанец, реално многу лесно би можел да живеам во некое мирно градче кое има што да понуди, а да работам во Скопје. Ова како тренд треба да и се случи на Македонија наспроти трендот на напуштање на родниот град. Никако не би смееле да се претвориме во град држава иако се движиме во таа насока и сметам дека крајно време е да почнеме да посветуваме внимание и на другите градови, имајќи предвид дека Скопје како град веќе е на границите на капацитетот кој го има.

Тука би додал дека можеби е време да почнеме да привлекуваме индивидуални инвестиции, пензионери од западна Европа, кои би инвестирале во Македонија со тоа што би купиле имот и би дошле овде да живеат. Како што тоа го прави соседна Бугарија, на пример. Зошто истото не би можело да се случи и кај нас? Перманентно во Бугарија неколку години наназад живеат луѓе од Полска, Холандија.... Постои одредена либерализација во Македонија за можноста странци да купуваат недвижен имот и сметам дека тоа е насоката кон која треба да се насочиме.

Тука е и примерот со јадранското крајбрежје каде многу Руси изградија луксузни хотели и објекти по примерот на Монте Карло и направија свое Монтенегро, а Црногорците успеја да ги зглемат своите приходи.

Ние можеби не можеме да се мериме со некои земји бидјеќи немаме крајбрежје, но затоа имаме три природни прекрасни езера, како и неколку вештачки, го имаме Крушево, Маврово, Кожув, итн. во кои може да се инвестира и кои може да донесат приходи за стопанството и економијата.

ФАКТОР: Ако денеска Ви дојде просечен купувач, ќе го посоветувате да побрза со купувањето или да почека?

Оливер Димитровски:  Видете, јас отсекогаш сум бил човек од акција. Мојот совет секако ќе зависи од тоа колку средства купецот има, дали има сопствени средства, дали му се орочени во банка и сл. Се разбира тука ќе ги спомнам и банките, како главни подржувачи при купопродажба на имот во Македонија. Врз база на продажните цени, можам да потврдам дека во моментов каматните стапки се многу намалени и популарни, со оглед на тоа што банките имаат добри проценители. Тука се наметнува прашањето за паѓањето на цените на становите и последиците од истото, а одговорот е дека доколку дојде до сериозно намалување на вредноста на становите, банките ќе ја сменат својата стратегија и ќе станат поконзервативни. Така што, не знам колку е паметно да се чека да дојде до некаков крах на пазарот со недвижности, каде сите ќе продаваат, а никој нема да купува, бидејќи недвижноста ќе нема одржлива цена на таков ризичен пазар. Затоа доколку потенцијалниот купувач има план и потреба да купува, мојот совет би бил да купи стан, секако во рамките на сопствениот буџет знајеќи колкав би можел тој буџет во иднина да биде, и дали постои теоретска шанса тој да се зголеми, или пак да се намали, бидејќи имајќи ги предвид сегашните каматни стапки не би можеле да знаеме дека во иднина тие нема да пораснат.